Как же должны выглядеть юридически правильные способы обеспечения обязательств по договору купли-продажи квартиры? Самый простой вариант — заключение предварительного договора купли-продажи (ч. 1 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор (в отличие от столь любимого агентами авансового) заключается продавцом и покупателем и оговаривает: — данные сторон сделки (данные о лицах, физических или юридических, которые подписывают документ); — условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора; — срок, в который стороны намерены заключить основной договор. — условия оплаты, в том числе условия авансового платежа и штрафные санкции с той или другой стороны. Преимущества налицо: Вы связали обязательствами непосредственно продавца квартиры, то есть её законного хозяина.

Заключение соглашения об авансе через представителя по агентскому договору

Важно

Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ). А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана. То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее).

Квартиру продают по доверенности

Это желательно объяснить как можно более доходчиво, чтобы продавец понял: если его агент будут настаивать именно на заключении авансового договора с агентством, то он теряет покупателя и агент, которому он платит деньги, попросту лишает его возможности совершить сделку. Настроив критически по отношению к своему агенту продавца, Вы тем самым ставите его агента в положение, когда он может стать более сговорчивым, ведь иначе ему придется объяснять продавцу, зачем так сильно был нужен ему этот договор между Вами и агентством. И уже подробней, а не просто словами «мы так обычно делаем».


Если агент реально оценивает ситуацию, то он пойдёт на ваши условия.

Про аванс/задаток и агентства

Если такой доверенности у агента нет, то и денег он от меня как покупателя не получит. PIB 30.03.2005, 16:54 # Задаток при к-п квартиры не может быть. Поскольку задаток дается при заключении договора. Догоров к-п квартиры считается заключенным с момента регистрации в юстиции, соответсвенно и правила задатка применяться не могут.Суммы переданные до заключения договора к-п квартиры могут быть только авансом.echino77 30.03.2005, 17:13 # Хорошо, пусть аванс Суммы переданные до заключения договора к-п квартиры могут быть только авансом.


Пусть аванс, по одному из следующих алгоритмов: 1. Аванс возвращается покупателю если сделка не состоялась по любой причине (ни продавец, ни покупатель не несут ответственность за неисполнение договорённостей); 2.

Рыбка плывёт, назад не отдаёт.

Ведь договор, как известно, не может противоречить закону, поэтому невзирая на название и отдельные формулировки заключённого с агентством договора (пункты о «залоге», «обеспечения обязательств по договору купли-продажи» и т.д.), суд будет руководствоваться положениями законодательства о договорах возмездного оказания услуг. А согласно этим положениям (ст. 782 ГК РФ, ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»), заказчик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, оплатив исполнителю лишь его документально подтверждённые расходы. Как правило, таких расходов либо нет вообще, либо агентство не может их обосновать.
А принимать какие-либо «залоги» или авансы за чужую квартиру оно в принципе не имеет права, как показано выше, и их принятие подпадает под понятие неосновательного обогащения.

Договор с агентством недвижимости: чего опасаться клиентам

Комиссионер вправе в соответствии со статьей 359 настоящего Кодекса удерживать находящиеся у него вещи, которые подлежат передаче комитенту либо лицу, указанному комитентом, в обеспечение своих требований по договору комиссии.В случае объявления комитента несостоятельным (банкротом) указанное право комиссионера прекращается, а его требования к комитенту в пределах стоимости вещей, которые он удерживал, удовлетворяются в соответствии со статьей 360 настоящего Кодекса наравне с требованиями, обеспеченными залогом. Статья 997. Удовлетворение требований комиссионера из причитающихся комитенту сумм Комиссионер вправе в соответствии со статьей 410 настоящего Кодекса удержать причитающиеся ему по договору комиссии суммы из всех сумм, поступивших к нему за счет комитента.

Закон раа

Как уточняет директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева, в договоре необходимо указывать стоимость квартиры, размер комиссионного вознаграждения агентства, срок действия соглашения и способ оформления сделки (через нотариуса или в простой письменной форме). «Если речь идет об оказании услуг по продаже жилья на вторичном рынке, агентство несет ответственность за конечный результат сделки. Кроме того, риэлторская компания должна проверить юридическую чистоту квартиры», – добавляет эксперт. Задача агента – сопровождать весь процесс покупки квартиры: предлагать варианты жилья, осматривать объекты, собирать и готовить необходимые документы, координировать процесс регистрации собственности.
А при необходимости – содействовать в подготовке документов на получение ипотеки и т. д. Поэтому соответствующие пункты необходимо прописать в договоре с агентом.

Продажа квартиры по доверенности: правовые особенности и возможные риски

Продажа квартиры по доверенности: подстраховка Рекомендуем убедиться в том, что доверитель, особенно если он пожилой человек, не умер с момента выдачи документа (смерть доверителя является основанием для прекращения действия доверенности и сделка купли-продажи может быть признана ничтожной, то есть недействительной). Рекомендуем включить в доверенность пункт о том, что удостоверена она должна быть у нотариуса до заключения сторонами договора купли-продажи. Также стоит как можно более конкретно и подробно перечислить действия, совершать которые будет вправе доверенное лицо.
Необходимо установить и срок действия документа, но имейте в виду, что он не должен превышать трёх лет с момента вступления доверенности в законную юридическую силу. Вы можете оформить доверенность с правом передоверения.

Как защититься при подписании доверенности на риэлтора?

Внимание

Но после того как клиент подпишет этот документ, заинтересовавшую его квартиру могут «продавать» еще пару-тройку месяцев. Потеряв терпение, клиент отказывается от услуг агентства и таким образом теряет залог. Выставляя привлекательную квартиру по хорошей цене и «обработав» нескольких интересантов, недобросовестная компания заработает на оказании «информационных услуг».

Инфо

А уже потом – непосредственно на продаже объекта. Доверяй, но проверяй Понятно, что уважающие себя агентства и специалисты по недвижимости вряд ли будут заниматься подобными «делами». Однозначно можно утверждать, что большинство агентов по недвижимости – ответственные люди, которые заинтересованы в том, чтобы предоставить своим клиентам качественную услугу, сэкономить их деньги и время. Но не стоит забывать, что в законодательстве нет четких требований к оказанию риэлторских услуг.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. DerMechanischer 30.03.2005, 15:28 # Агентство — сторона, т.к.
представляет интересы продавца в соответствии с двухсторонним договором (агентство-продавец) по продаже конкретного объекта недвижимости. echino77 30.03.2005, 15:37 # Re:Агентство — сторона, т.к.

• echino77
• 30.03.2005, 15:15
• Просмотров: 357

Скажем покупаю я квартиру. Со стороны продавца, как водится, агент. Доходит до внесения предоплаты, в виде аванса или задатка. Читаем ГК: Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая [strong]одной из договаривающихся сторон[/strong] в счет причитающихся с нее по договору платежей [strong]другой стороне[/strong], в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Получается, что задаток должен вноситься продавцу — стороне по договору, в то время как по моему опыту агент требует, чтобы задаток был внесён ему, а не продавцу. Если на это согласиться и внести задаток агенту, то такое соглашение не будет иметь никакой юридической силы, поскольку агент не является стороной по договору.