Остается разрешить основной вопрос, является ли условие об одновременной регистрации всех договоров цепочки отменительным или отлагательным условием, о которых говорит статья 157 ГК РФ? Рассматриваемое нами условие об одновременной регистрации всех договоров купли-продажи из цепочки альтернативных сделок не может быть признано отменительным условием, так как до государственной регистрации правоотношения по сделке не возникают, следовательно, нечего отменять. С другой стороны, возможно было бы рассматривать такое условие как отлагательное. Правоотношения сторон по сделке должны возникнуть с момента наступления условия (в нашем случае – одновременной государственной регистрации всех договоров). Однако, пока договор купли-продажи не зарегистрирован, он считается незаключенным, следовательно, ни одно из его положений не действует, в том числе и рассматриваемое нами.

Сделки с недвижимостью под условием

Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (с изм. от 18 декабря 2006 г.) и гл. X Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (с изм. от 27 июля 2006 г.). Значение купли-продажи еще и в том, что нормы, ее регулирующие, субсидиарно распространяются и на иные договоры, связанные с отчуждением помещений в многоквартирных домах: мены, дарения, ренты.
Исходя из этого положения общего характера о купле-продаже в той мере, в коей они не противоречат существу регулируемых отношений, относятся и к названным договорам. Так, например, по правовому регулированию приобретение прав на недвижимое имущество в результате мены является частным случаем купли-продажи. Стороны одновременно выступают продавцами в отношении отчуждаемого помещения и покупателями в отношении помещения приобретаемого.

Договор купли-продажи нежилого помещения (с отлагательным условием по оплате)

Обе квартиры в Москве. Подача документов на регистрацию будет одновременно. Деньги для нас будут заложены в отдельную ячейку. Мы получим к ним доступ только в случае регистрации обоих договоров. Мы опасаемся ситуации, что продажа нашей квартиры зарегистрируется, а продажа квартиры нашего покупателя – нет (тем более, верхний покупатель настаивает на регистрации через МФЦ, потому что боится доверять свои документы регистраторам).


В этом случае верхний покупатель забирает из ячейки обратно свои деньги, а мы остаемся без денег и без квартиры. Квартира переходит к альтернативщику. Наш риэлтор убеждает нас, что это безопасно, что в крайнем случае мы вернем свои права на квартиру через суд. Говорит прописывать в договоре условие, что оплата происходит после регистрации договора, а также порядок расторжения: возврат квартиры в случае неоплаты.

Договор купли-продажи недвижимого имущества

Очевидно, что в такой сложной цепочке сделок каждый из ее участников желает получить юридические гарантии исполнения своих интересов в сделке. Однако, не смотря на явную взаимосвязь альтернативных сделок, оформляются они отдельными договорами.

Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества

Соответственно в случае государственной регистрации перехода права собственности по позднее совершенной сделке первоначальный покупатель утрачивает всякие права на помещение, у него остается лишь право требования к продавцу о полном возмещении убытков по ст. 398 ГК РФ. Что же касается последующего отчуждения жилых помещений, то ситуация здесь еще проще. Законодатель выдвигает императивное требование государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения.
Такой договор считается заключенным с момента его регистрации. Поскольку по этому договору отчуждатель является выгодоприобретателем без правового основания, то к нему применяются последствия неосновательного обогащения. После государственной регистрации права собственности за покупателем продавец утрачивает право на распоряжение в какой-либо форме имуществом.

В судебной практике нет единого мнения на счет того, могут ли рассматриваться в качестве условия действия участников сделки. Некоторые суды придерживаются позиции, в соответствии с которой условие не должно зависеть от воли сторон. «Из содержания названной статьи (ст. 157 ГК РФ) следует, что существуют определенные требования к «условию». Для признания условной сделки недействительной достаточно отсутствия хотя бы одного из них.

Условие должно быть обстоятельством, не зависящим от воли стороны, и относится к будущему времени. При этом сторонам не должно быть известно, наступит соответствующее обстоятельство или нет. Таким образом, всегда должна существовать вероятность как наступления, так и ненаступления условия».

Отлагаемый договор покупки недвижимости

Представить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним<1. 2.2. Покупатель обязан: 2.2.1. Уплатить Сумму Договора (п. 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.2 Договора. 2.2.2. Перед подписанием акта о приеме-передаче осмотреть Объект и проверить его состояние. 2.2.3. Представить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним<1. 2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода прав на Объект _. (указать сторону, или соотношение в котором стороны несут расходы) 3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ 3.1.

В соответствии с п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Цена Объекта составляет ( ) рублей, в том числе НДС ( ) рублей. 3.2. Покупатель платит Сумму Договора в следующем порядке: 3.2.1. В случае (отлагательное условие по п. 1 ст. 157 ГК РФ) перечисляется вся сумма единовременно не позднее дней с момента наступления . (отлагательное условие по п. 1 ст. 157 ГК РФ) Вариант:- процентов Суммы Договора (п. 3.1 Договора), что составляет ( ) рублей, в том числе НДС ( ) рублей, перечисляется не позднее дней с момента подписания Сторонами Договора;- процентов Суммы Договора (п. 3.1 Договора), что составляет ( ) рублей, в том числе НДС ( ) рублей, перечисляется не позднее дней со дня подачи всех необходимых документов на государственную регистрацию перехода прав на Объект; — процентов Суммы Договора (п.

Путем включения данного условия в текст каждого договора риэлторы пытаются добиться того, чтобы в случае отсутствия регистрации какого-либо договора из цепочки, вся цепочка договоров осталась незаключенной. Однако будет ли такое условие работать? Как было указано выше, ни одно из положений договора не будет действовать и не станет обязательным для сторон до момента государственной регистрации договора и условие об одновременной государственной регистрации не исключение.