Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры», советует удостовериться в наличии права собственности (титула) продавца на объект недвижимости, в отсутствии так называемых «пороков титула», рисков, связанных с возможным оспариванием права собственности третьими лицами в будущем. «Проверке подлежит, как правило, каждый переход права собственности: были ли соблюдены правила, установленные законом, не было ли нарушений, которые могли бы привести к признанию сделки недействительной и истребованию объекта», — отмечает он. Во избежание сложностей в дальнейшем эксперт рекомендует исследовать вопрос о надлежащем использовании объекта, нет ли в его составе несогласованных изменений, перепланировок и т.д.

Как уберечься от мошеннических действий с объектом недвижимости?

Приобретение объекта недвижимости связано с определенными рисками. В период кризиса к покупке недвижимой собственности нужно подходить очень внимательно и обращать внимание и на те факторы, которые до осени прошлого года казались незначительными. Сегодня мы поговорим о том, как проверить юридическую чистоту объекта коммерческой недвижимости и чего следует остерегаться при покупке.

Инфо

Проверяем продавца Проверку юридической чистоты объекта коммерческой недвижимости условно можно разделить на два направления: проверку юридической чистоты самого объекта и проверку продавца по сделке. Первым делом необходимо особое внимание уделить проверке финансовой устойчивости продавца, его взаимоотношениям с кредиторами и дебиторами. Как объясняет Дмитрий Агапов, генеральный директор консалтинговой компании «Перспектива», это продиктовано следующими возможными рисками.

Как проверить нежилое помещение перед покупкой

Важно

Как правило, это бывший собственник недвижимости, в своё время оформивший переход права собственности в обмен на пожизненное содержание. Размер ренты определяется конкретным соглашением и может стать существенной обузой для нового владельца квартиры.

• Право проживания. Таким правом могут обладать лица, отказавшиеся от приватизации или иного получения права собственности в обмен на право пожизненного проживания или не участвовавшие в приватизации по причине своего несовершеннолетия.

Обременения и ограничения прав на жилое помещение

Недавно появилась возможность получить выписку в электронном виде прямо на сайте. Существует также множество посредников, оказывающих услуги по заказу выписок. Стоимость заказа через посредника варьируется от 1000 до 2000 рублей.
При этом надо помнить, что договоры аренды сроком меньше года в ЕГРП не отражаются. Если собственник продает недвижимость, обремененную таким краткосрочным договором, покупатель станет новым арендодателем автоматически (!), без подписания каких-либо документов. При этом договор аренды может не предусматривать права собственника на одностороннее расторжение, а значит, после покупки недвижимости будет крайне сложно избавиться от находящегося там арендатора. Чтобы избежать такого риска, запросите у продавца договоры аренды, которые заключены в отношении покупаемой недвижимости.

Как проверить юридическую чистоту объекта коммерческой недвижимости?

Как проверить Если в предъявленном свидетельстве визуально ничего не вызывает подозрения, то это ещё не повод терять бдительность. Проверить, кто на самом деле является собственником недвижимости, можно и без помощи продавца или арендатора. Для этого необходимо обратиться в Росреестр и подать запрос на получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Внимание

Такую же справку, желательно расширенную, необходимо попросить предъявить и владельца объекта. Разумеется, этот документ тоже могут подделать, но всё же, получить расширенную справку вправе только настоящий собственник. Заинтересованное лицо, потенциальный покупатель или наниматель может рассчитывать только на простую выписку.

Полезные советы по покупке коммерческой недвижимости

В случае с вновь построенным или реконструированным объектом необходимо также проверить, был ли соблюден порядок согласования строительства, реконструкции, а затем введения объекта в эксплуатацию. Отсутствие каких-либо согласований может означать возможные претензии государственных контролирующих органов в будущем, а в некоторых случаях и признание объекта самовольной постройкой», — предупреждает Алексей Коневский. Другим важным вопросом, подлежащим выяснению, является отсутствие обременений объекта недвижимого имущества. «В отношении обременений следует учитывать, что при смене собственника объекта недвижимости они сохраняются, то есть при приобретении объекта с обременениями новый собственник будет иметь в качестве обременения аренду, залог и пр., — говорит Оксана Ступина, юрист юридической компании «Юков, Хренов и партнеры».

Проверить квартиру на обременение

ЕГРН по объекту за весь период 5 Выписка из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов Собственник или лицо по доверенности Всегда Сведения о документе (документах), на основании которого было зарегистрировано право за нынешним собственником (договор купли-продажи, мены, акт приема-передачи, распоряжение госоргана, решение общего собрания, судебное решение и т.д.) 6 Сведения из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным Собственник или лицо по доверенности Всегда, если собственник — ФЛ Сведения о признании лица недееспособным (ограниченно дееспособным) по решению суда 7 Копия Паспорта собственника (всех страниц) Собственник Всегда, если собственник — ФЛ • Паспортные данные собственника;• адрес регистрации;• состоит ли в зарегистрированном браке.Проверить паспорт на действительность можно по ссылке.

Как определить владельца объекта недвижимости

Воля супруга на отчуждение совместно нажитого имущества 11 Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении супруга собственника Супруг Собственника Если собственник — ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью 12 Копия доверенности на отчуждение имущества Собственник Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника- ФЛ Данные о полномочиях представителя 13 Копия паспорта представителя собственника (всех страниц) Представитель собственника Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника — ФЛ • Паспортные данные представителя собственника;• адрес регистрации.Проверить паспорт на действительность можно по ссылке.

Такую же информацию можно получить при обращении, лично или по почте, в территориальное подразделение Росреестра или кадастровой палаты. Кроме этого, данные из ЕГРП можно получить через МФЦ. Для этого нужно будет заполнить заявление о предоставлении нужных сведений.

На основании этого заявления и будет составляться выписка из реестра. Готовые документы можно получить по почте или в МФЦ. Ход выполнения запроса можно отследить по его номеру через сайт Росреестра.

При приобретении квартиры важно знать, зарегистрирован ли в ней кто-нибудь. Ведь среди прописанных могут оказаться несовершеннолетние и иные лица ограниченной дееспособности, а также те, кто обладает правом проживания даже в случае смены собственника. Для получения информации о прописанных лицах, нужно изучить выписку из домовой книги.

Этот документ предоставляется территориальным паспортным столом.
Если документы будут подписываться единоличным исполнительным органом коммерческого юридического лица, являющегося собственником недвижимости, то необходимо запросить выписку из единого государственного реестра юридических лиц, из которой должно следовать, что единоличным исполнительным органом является именно то лицо, которое будет подписывать юридические документы. У продавца запрашивают так же протокол общего собрания или решение об избрании (назначении) единоличного исполнительного органа. Если в результате проверки будет выявлено, что имеется судебный спор по вопросу избрания единоличного исполнительного органа организации-продавца, то, возможно, имеет смысл отказаться от сделки или же изменить схему сделку таким, образом, чтобы обезопасить себя от рисков её оспаривания.

Как проверить имеющиеся права на помещение

Заключенный таким образом договор рассматривается одними судами в качестве оспоримой сделки, а другими – в качестве незаключенного договора. Так или иначе, подписание договора со стороны продавца на основании доверенность создает для покупателя значительные риски. Если же продавец является физическим лицом и состоит в браке, то необходимо получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на продажу недвижимости. Отсутствие такого согласия означает, что покупатель принимает на себя риск оспоримости договора. Так согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки по распоряжению недвижимостью не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Для того, чтобы не оказаться в ситуации, когда продавец, зная о планах по сносу объекта недвижимости, стремиться как можно быстрей продать объект и получить за него рыночную цену, а покупатель приобретает объект и только потом узнает, что объект предназначен под снос, необходимо до заключения сделки на этапе проверки убедиться в том, что объект недвижимости не включен в перечень объектов, подлежащих сносу. Чтобы избежать незапланированных расходов на согласование неузаконенных перепланировок, необходимо убедиться в том, что объект не имеет красных линий, а на все имеющиеся перепланировки у продавца есть необходимые разрешения и согласования.