Постановлением ФАС Уральского округа от 05.10.2010) После официальных разъяснений ВАС РФ 2011 г. практика изменилась на противоположную. Так анализ судебных актов Арбитражного суда Свердловской области и ФАС Уральского округа за 2011 г. – 2012 г. показал, что обязанность арендатора по содержанию арендованного имущества, предусмотренная ст. 616 ГК РФ, распространяется исключительно в границах арендованного имущества и заканчивается там, где начинается общее имущество дома. Другими словами, по смыслу указанной нормы на арендатора не возлагается обязанность по содержанию общего имущества, даже если это предусмотрено договором аренды.

О чем должны знать жильцы: права и обязанности управляющей компании

Внимание

Но 12.04.2011 г. Президиум ВАС РФ принял прецедентное Постановление N 16646/10, имеющее общеобязательный характер, в котором разъяснил: «Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли.Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора». Позже, изложенную позицию ВАС РФ подтвердил Постановлением от 17.04.2012 г.

Защита прав арендатора в спорах с управляющей компанией

Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения. 1.4.Совместно с “Нанимателем” в жилом помещении проживают следующие члены семьи: (фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем) (фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем) .(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем) II. Обязанности сторон 2.1. “Наниматель” обязан:2.1.1. осуществлять пользование жилым помещениям с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей;2.1.2.
использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;2.1.3. поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность.

Сообщество «жкх: открытая трибуна»

В случае не внесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги “Наниматель” уплачивает “Управляющей компании” пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей;2.1.8. при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту “Собственнику” либо уполномоченной им “Управляющей компании” в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного “Нанимателем” и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и жилищно-коммунальные услуги;2.1.9.

Гарантийные обязательства

Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть принята во внимание, так как указанной нормой предусмотрена соответствующая обязанность арендатора только в отношении объекта аренды, а не общего имущества многоквартирного дома». На наш взгляд, ограничительное толкование п.2. ст. 616 ГК РФ, которым руководствуются суды сейчас, является правильным и полностью отвечает смыслу, который в нее пытался вложить законодатель с учетом норм Жилищного кодекса.

Из приведенной арбитражной практики можно сделать важный вывод: Управляющая организация не вправе требовать от арендатора помещений платы за содержание общего имущества дома. Но данный вывод касается только тех ситуаций, если между арендатором и Управляющей организацией отсутствует заключенный договор управления, т.к.

Если нет договора с управляющей компанией, надо ли платить квартплату?

Вопрос: Организация занимает по договору аренды нежилое помещение в многоквартирном доме, управление которым осуществляет управляющая компания. Однако между организацией и управляющей компанией не заключен договор по управлению многоквартирным домом.

Инфо

Организация отказывается вносить платежи за пользование общим имуществом, возложенных на нее договором аренды, мотивируя свою позицию тем, что между ней и управляющей компанией отсутствует договор по управлению многоквартирным домом, в котором стороны могли бы согласовать соответствующие платежи и которое бы породило основание обязанности по уплате таких платежей. Правомерна ли позиция организации? Ответ: Неправомерна, отсутствие между управляющей компанией и арендатором нежилого помещения договорных отношений не может являться основанием для освобождения последнего от обязанности по несению расходов на содержание общего имущества.

Важно

Суд взыскал задолженность по оплате за коммунальные услуги и содержание и ремонт жилья солидарно с собственника квартиры и членов его семьи. В судебном заседании установлено, что ответчик 1 является собственником жилого помещения, а ответчики 2, 3 являются членами ее семьи и проживают вместе с ней.

ЖК РФ, согласно которым орган местного самоуправления выбирает Управляющую организацию самостоятельно, на основании проведенного конкурса, заключение договора с которой так же обязательно для собственников. Порядку заключения и исполнения договора управления многоквартирным домом посвящена ст.

162 ЖК РФ. Из анализа ст.ст. 161, 162 ЖК РФ, следует, что еще до передачи помещения в аренду, с момента возникновения права собственности, собственник обязан заключить договор управления общим имуществом с Управляющей организацией. Иного жилищное законодательство не предусматривает. Однако до 2011 года, если договором аренды на арендатора возлагалась обязанность по заключению договора с Управляющей организацией, суды признавали ее возложение правомерным (см.
Постановление ФАС Уральского округа от 02.07.2009 N Ф09-4548/09-С5 и Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.09.2010 N Ф03-6337/2010).

Гарантийное обязательство нанимателя при отсутствии договора с управляющей

Постановления ВАС РФ не разъясняют, как решать ситуацию, если арендатор по тем или иным причинам заключил договор управления с Управляющей организацией. Если договор с Управляющей организацией уже заключен, то суды руководствуются принципами о надлежащем выполнении принятых на себя обязательств и свободе договора ст.


ст. 309, 310, 421 ГК РФ, т.е. заключил договор – плати. Но есть исключения из такого подхода, в частности ФАС Восточно-Сибирского округа развил подход, заложенный в Постановлениях ВАС РФ 2011 года.ФАС Восточно-Сибирского округа пришел к важному выводу о том, что даже если арендатор добровольно заключил с Управляющей организацией договор управления, которым принял на себя обязательство участвовать в несении расходов на содержание общего имущества, взыскать с него соответствующие суммы нельзя, т.к. обязанность собственника по осуществлению этих расходов установлена императивно.
Нанимателя или его соседей, во избежание ограничения пользования коммунальными услугами других жильцов дома, когда аварийная ситуация в отдельном помещении повлекла отключение холодного или горячего водоснабжения, отопления в целом по внутридомовому стояку, допускается проникновение в жилое помещение, комиссионное с участием представителей правоохранительных органов, вскрытие помещения по истечении 12 часов с момента обнаружения аварийной ситуации;3.2.8.при выявлении незарегистрированных граждан, проживающих в жилом помещении , в судебном порядке требовать возмещения причиненных убытков, связанных с предоставлением коммунальных услуг и выселения указанных граждан в установленном законном порядке. IV. Порядок расчетов.